İcarə müqaviləsi necə hazırlanır?

İcarə müqaviləsi Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə (Maddə 743) əsasən icarəyə verənin mülkiyyətində və ya istifadəsində olan əmlakın icarəyə götürənə müəyyən müddət üçün veriləcəyi barədə tərəflərin razılaşmasıdır. İcarə müqaviləsi mülkiyyət hüququnu deyil, istifadə hüququnu ötürən bir vasitədir.

Bu bələdçidə icarə müqaviləsinin tərəflərini, məcburi şərtlərini, formaları, müddətini, icarə haqqını və xitam əsaslarını ətraflı izah edirik. Müqavilə hazırlamağın ümumi prinsipləri üçün Müqavilə necə hazırlanır bələdçisinə baxa bilərsiniz.

İcarə müqaviləsinin tərifi

İcarə (rusca - arenda) əmlakın istifadəsinin müəyyən haqq qarşılığında müəyyən müddətə verilməsidir. İcarə müqaviləsi əvəzli, ikitərəfli müqavilədir və əmlakın faktiki təhvil verilməsi ilə icra olunmuş sayılır.

İcarə münasibətləri aşağıdakı qanunvericilik aktları ilə tənzimlənir:

• Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi (Fəsil 34)
• "İcarə haqqında" Azərbaycan Respublikasının Qanunu
• Torpaq Məcəlləsi (torpaq icarəsi üçün)
• Mənzil Məcəlləsi (mənzil icarəsi üçün)

Tərəflər

• İcarəyə verən - əmlakı icarəyə verən şəxs. Mülkiyyətçi və ya mülkiyyətçidən səlahiyyət almış şəxs ola bilər.
• İcarəyə götürən - əmlakı istifadə üçün götürən və onun müqabilində icarə haqqı ödəyən tərəf.

Müqavilənin predmeti

İcarə müqaviləsinin predmeti müxtəlif əmlak növləri ola bilər:

• Daşınmaz əmlak - mənzil, ev, ofis, kommersiya obyekti, ambar
• Torpaq sahələri - kənd təsərrüfatı, tikinti və ya digər təyinatlı
• Bina və qurğular - sex, anbar, istehsalat obyekti
• Daşınar əşyalar - avtomobil, texnika, avadanlıq
• Müəssisələr - bütöv əmlak kompleksi
• Hüquqlar - əqli mülkiyyət, lisenziyalar

Müqavilənin forması

Mülki Məcəlləyə əsasən aşağıdakı hallarda icarə müqaviləsi mütləq yazılı formada bağlanılmalıdır:

• Daşınmaz əmlakın icarəsi
• Bir ildən artıq müddətə bağlanan icarə
• Tərəflərdən biri hüquqi şəxs olduqda
• İcarə haqqı qanunla müəyyən edilmiş minimum miqdardan artıq olduqda

Notarial təsdiq bir ildən artıq müddətə bağlanan daşınmaz əmlak icarə müqavilələri üçün tələb olunur. Bundan əlavə, bu cür müqavilələr Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrində qeydiyyatdan keçməlidir.

Elektron forma

Möhkəmləndirilmiş elektron imza ilə imzalanmış icarə müqaviləsi yazılı müqavilə ilə eyni hüquqi qüvvəyə malikdir. İstisna olaraq notarial təsdiq tələb olunan hallarda elektron forma kafi deyil. Daha ətraflı: elektron imza nədir.

Məcburi şərtlər

İcarə müqaviləsində mütləq olmalı olan şərtlər:

1. Əmlakın dəqiq təsviri - ünvan, sahə (m²), xüsusiyyətləri, kadastr nömrəsi (daşınmaz əmlak üçün)
2. Müddət - başlama və bitmə tarixi
3. İcarə haqqı - məbləğ, valyuta, ödəniş qaydası
4. Ödəniş qrafiki - aylıq, rüblük, illik
5. Kommunal xərclər - kimin ödəyəcəyi
6. Təhvil-təslim qaydası - əmlakın hansı vəziyyətdə təhvil verildiyi
7. İcarəyə götürənin hüquqları və vəzifələri
8. İcarəyə verənin hüquqları və vəzifələri
9. Subicarə hüququ - icarəyə götürənin əmlakı başqasına icarəyə vermək hüququ
10. Xitam əsasları və qaydası

Müqavilənin müddəti

İcarə müqaviləsinin müddəti tərəflər arasında razılaşma yolu ilə müəyyən edilir. Adətən:

• Qısamüddətli icarə - 1 ildən az
• Ortamüddətli icarə - 1-5 il
• Uzunmüddətli icarə - 5 ildən artıq (daşınmaz əmlak üçün geniş yayılıb)

Müddət göstərilmədikdə müqavilə qeyri-müəyyən müddətə bağlanmış sayılır. Bu halda hər iki tərəf 3 ay əvvəlcədən xəbərdarlıq etməklə müqaviləni xitam edə bilər.

İcarə haqqı və ödəniş qaydaları

İcarə haqqı tərəflər arasında sərbəst razılaşma ilə müəyyən edilir. Müqavilədə:

• Aylıq və ya başqa dövrü olan haqq dəqiq göstərilməlidir
• Valyuta (manat, dollar, avro) müəyyən edilir
• Ödəniş üsulu (nağd, bank köçürməsi, kart) yazılır
• Ödəniş tarixi (məsələn, hər ayın 5-i) qeyd edilir
• Gecikmə cəzaları və faizləri tənzimlənir
• İcarə haqqının artırılma qaydası razılaşdırılır

Adətən müqavilə bağlanarkən depozit (ehtiyat depoziti) də ödənilir. Bu, gələcəkdə əmlaka dəyə biləcək zərərin əvəzini ödəmək üçündür və müqavilə xitam edildikdə geri qaytarılır.

Tərəflərin hüquq və vəzifələri

İcarəyə verənin vəzifələri

• Əmlakı razılaşdırılmış vaxtda təhvil vermək
• Əmlakın istifadə üçün yararlı vəziyyətdə olmasını təmin etmək
• Müqavilə müddətində icarəyə götürənin istifadəsinə müdaxilə etməmək
• Əsaslı təmirləri öz hesabına həyata keçirmək (əgər müqavilədə başqa cür nəzərdə tutulmayıbsa)

İcarəyə götürənin vəzifələri

• İcarə haqqını razılaşdırılmış vaxtda ödəmək
• Əmlakı təyinatına uyğun istifadə etmək
• Əmlakı qoruyub saxlamaq
• Cari təmir və istismar xərclərini ödəmək
• Müqavilə müddəti bitdikdə əmlakı təhvil etdiyi vəziyyətdə qaytarmaq

Müqavilənin xitam əsasları

İcarə müqaviləsi aşağıdakı əsaslarla xitam edilə bilər:

• Müqavilə müddətinin başa çatması
• Tərəflərin qarşılıqlı razılığı
• İcarəyə götürənin icarə haqqını üç ay ardıcıl ödəməməsi
• Əmlakın təyinatına uyğun istifadə edilməməsi
• Əmlakın qəsdən və ya kobud səhlənkarlıqla zədələnməsi
• Əmlakın razılıq olmadan subicarəyə verilməsi
• Məhkəmə qərarı ilə

İcarə müqaviləsi necə hazırlanır: addım-addım

1. Əmlakın sənədlərini yoxlayın - mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənəd, kadastr çıxarışı
2. İcarəyə verənin səlahiyyətini təsdiq edin - şəxsiyyət sənədi və ya etibarnamə
3. Şərtləri razılaşdırın - icarə haqqı, müddət, kommunal xərclər
4. Müqavilə şablonu seçin - və ya hüquqi cəhətdən düzgün tərtib edilmiş şablonumuzu istifadə edin
5. Bütün məcburi şərtləri doldurun
6. Təhvil-təslim aktı tərtib edin - əmlakın vəziyyətini, mövcud əşyaları və göstəriciləri qeyd edin
7. İmzalayın - elektron imza və ya notariusda
8. Qeydiyyatdan keçirin - 1 ildən artıq müddətli daşınmaz əmlak icarələri üçün Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrində

Tez-tez verilən suallar

Mənzil icarəsi müqaviləsi notarial təsdiq tələb edirmi?

1 ildən az müddətə bağlanan mənzil icarəsi müqaviləsi sadə yazılı formada bağlana bilər. 1 ildən artıq müddət üçün notarial təsdiq və dövlət qeydiyyatı tələb olunur.

İcarəyə götürən mənzili başqasına subicarəyə verə bilərmi?

Yalnız icarəyə verənin yazılı razılığı ilə. Müqavilədə bu hüquq nəzərdə tutulmayıbsa, subicarə üçün ayrıca razılıq alınmalıdır.

İcarə haqqı tərəflər tərəfindən artırıla bilərmi?

Bəli, lakin yalnız müqavilədə nəzərdə tutulmuş qaydada və müddətdə. Birtərəfli artırma qaydası qanunvericiliklə məhdudlaşdırılıb.

Onlayn bağlanan icarə müqaviləsi etibarlıdırmı?

Bəli. Möhkəmləndirilmiş elektron imza ilə imzalanmış icarə müqaviləsi tam hüquqi qüvvəyə malikdir. Yalnız notarial təsdiq tələb olunan uzunmüddətli daşınmaz əmlak icarəsində notarial qayda saxlanılır.

İcarəyə götürən vaxtından əvvəl müqaviləni xitam edə bilərmi?

Bəli, müqavilədə nəzərdə tutulmuş bildirmə müddətinə əməl etməklə. Adətən 1-3 ay əvvəlcədən yazılı bildiriş tələb olunur.